Rekonstrukce bytu v Praze: kolik reálně stojí

Tři úrovně rozsahu, tři úplně jiné ceny

Když někdo řekne „rekonstrukce bytu“, může myslet cokoliv od výměny podlah po kompletní bourání jádra. Ceny se podle rozsahu liší i čtyřnásobně, proto má smysl si napřed ujasnit rozsah zásahu - ne velikost bytu.

Rozsah	Co zahrnuje	Kč/m²
Kosmetická	malby, podlahy, dveře, drobné opravy	3-6 tis.
Částečná	koupelna a kuchyň, bez bourání nosných konstrukcí	8-14 tis.
Kompletní na klíč	bourání, nové rozvody, jádro, podlahy, kuchyň	15-25 tis.

Čísla jsou orientační pro pražský byt ve standardním provedení. Praha 1, Praha 2 a památkové zóny bývají o 20-40 % výš kvůli koordinaci a logistice, okrajové čtvrti naopak níž - podrobnější rozpad podle lokality najdete v cenové mapě na hlavní stránce.

Cena za m² navíc s velikostí bytu mírně klesá. Kuchyň i koupelna mají podobné fixní náklady bez ohledu na to, jestli je byt 45, nebo 90 m², takže se tato položka v přepočtu na metr rozpustí ve větší ploše. Menší byt proto často vychází dráž na m², i když je levnější v absolutní částce - při srovnávání nabídek na různě velké byty se na tohle zapomíná nejčastěji.

Co bývá v ceně, co obvykle není

V ceně za m² obvykle je: bourání nenosných příček, nové rozvody vody, odpadů a elektriky, omítky, podlahy, jádro koupelny, kuchyňská linka ve standardním provedení, dveře a výmalba.

Mimo cenu bývá: projekt a ohlášení nebo povolení tam, kde je podle rozsahu potřeba - přesný rozsah i odhad nákladů určí projektant, obvykle jde o řádově desítky tisíc korun. Dál prémiové spotřebiče, nestandardní materiály jako přírodní kámen nebo dýhy, a cokoliv, co se objeví jako vícepráce po odkrytí starých rozvodů.

Než porovnáte tři nabídky vedle sebe, ověřte si, že všechny počítají se stejným rozsahem - jinak neporovnáváte cenu, ale dvě různá zadání.

Co cenu nejvíc posouvá nahoru

• Typ domu. Panelák má obvykle levnější bourací práce, ale drahé jádro koupelny. Cihlový dům bez umakartu bývá jinde levnější, ale často skrývá starou elektriku. Památkový dům přidává schvalování a nestandardní materiály.
• Zásah do nosných konstrukcí. Bourání nosné zdi nebo posun jádra obecně vyžaduje projekt a podle rozsahu ohlášení nebo povolení - přesný postup poradí projektant, ne stavební firma od oka.
• Rozvody. Výměna vody, odpadů a elektriky za starými omítkami je největší neznámá v rozpočtu - dokud se neodkryje, nikdo přesně neví, co tam je.
• Materiály a spotřebiče. Prémiová dlažba, vestavné spotřebiče, dýhované dveře jsou nad rámec základní ceny za m².

Co rozpočet nejčastěji nafukuje

Z briefů, které nám chodí, se rozpočet nejčastěji rozjede ze čtyř důvodů:

• Vícepráce po odkrytí - stará elektrika s hliníkovým vedením, prasklé stoupačky, plíseň pod obklady.
• Změny za chodu - jiná dlažba nebo posun příčky v půlce realizace prodraží víc, než kdyby se řeklo hned na začátku.
• Chybějící rezerva - běžná rezerva na nepředvídané položky je 10-15 % z rozpočtu. Bez ní se první nečekaná faktura stává hádkou.
• Nesrovnatelné nabídky - když tři firmy nabízí na jinak formulované zadání, srovnáváte jablka s hruškami a nejlevnější nabídka bývá jen neúplná.

Levná nabídka, která nepočítá s odvozem suti nebo s novým jádrem koupelny, není levná - je neúplná.

Jak dostat srovnatelné nabídky

Nejjednodušší způsob, jak se vyhnout srovnávání nesrovnatelného, je zadat jeden strukturovaný brief třem prověřeným firmám najednou - stejné zadání, tři nezávislé rozpočty vedle sebe. Přesně to řeší náš formulář: typ rekonstrukce, dispozice, lokalita, rozpočet, a do 48 hodin máte tři nabídky ve schránce.

Bydlíte v paneláku? Přečtěte si i na co si dát pozor u panelového bytu a jak dlouho kompletní rekonstrukce trvá po týdnech.